近日，华润置地哈尔滨房产公司下属开发项目“华润欢乐颂”楼盘被业主举报存在虚假宣传，称其在销售阶段承诺的商场面积大幅度缩水，商场与住宅楼间距明显减少。华润哈尔滨公司方面已承诺将会对700余业主进行相关补偿和退房处理，立即引发数百名业主冒雨退房狂潮。
几乎所有的售楼导购都会把自己产品的优点扩大，将住宅环境美化到引人入胜，比如“市中心首席绿色家园”、“依山傍水、有天然温泉”、“购一楼送底层庭院”等等，但最终交房时又是另一番景象。对于开发商吸引消费者的种种虚假宣传广告，难道消费者真的无可奈何吗？
一、商品房销售广告的法律性质
商品房销售广告作为商业广告的一种，目的是希望他人向自己发出想要购房的意思表示，在法律上，该行为处于合同的准备阶段，并不发生法律上的效果。但如果在商品房销售广告或宣传资料中，出卖方就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，比如承诺有大型商业广场、小区属于学区房、有3万平方米的停车场、楼内安装双电梯等等具体的规划承诺的，由于这种广告宣传会对商品房买卖的订立及房屋价格的确定有重大影响，应当视为合同的组成部分，即便此等说明和允诺未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，
二、虚假宣传广告应当承担的法律责任
《广告法》第3条明确规定：“广告应当真实、合法，符合社会主义精神文明建设的要求”；第4条规定：“广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。”对于情节严重的，更是要依法追究刑事责任。同时，我国新修订的《消费者权益保护法》第20条亦明确规定：“经营者向消费者提供有关商品或者服务的质量、性能、用途、有效期限等信息，应当真实、全面，不得作虚假或者引人误解的宣传。”依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，开发商要交付的房屋与购房者的合同约定不相符合的，也属一种违约，理应承担相应违约责任。
由此可见，我国法律明令将虚假宣传作为必须禁止的违法行为并予以规范。开发商的虚假宣传侵害了业主的知情权、财产权等合法权益。
三、本案评析
回顾本文提及的“华润欢乐颂”退房事件，华润方存在的违约情形不容置疑。2012年开盘之初，华润公司即着力宣传住宅区附近的“欢乐颂综合体”，并在宣传资料中打出综合体“建筑面积达到23万平方米”、“东北最大的购物广场”、“小区绿化面积达到35%”、等广告语，大部分业主基于对此承诺的信任及考虑到该商场带来的巨大升值空间购买此房屋。
上述对于小区规划及基础设施所做的承诺并非模糊不清，而是有具体的约定，这种承诺已构成了房屋买卖合同的组成部分。现在两年过去了，开发商不但没有动工建造，反而变更规划、缩减建筑面积、缩小楼间距、绿化面积也减少到25%的做法已能被认定为虚假宣传，构成严重违约，应当承担违约责任。
但需要注意的是，由于开发商的此种违约行为并不符合出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或将房屋出卖给第三人的情形，故而买受人不可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；但其可诉至法院要求判令与开发商解除合同，并要求其退还购房款。
虽然华润现已表示歉意，愿与业主协商处理此事，并承诺为业主依照银行贷款利率退回购房款，但该承诺是否真的实现还有待观察。小编在此也提醒广大购房者，蓝图很美好，现实很残酷，买卖期房除了看介绍，实地考察也很重要哦！
