最近，一则“沪首例判‘凶宅’交易无效买房者退房获支持”的报道引发了读者的关注，事实上，关于“凶宅”的案例在全国各地均有发生，各地的判决有所差异，但基本趋向于支持退房。
一、何为“凶宅”？
凶宅通常是指发生过自杀、他杀等非正常死亡事件的住宅。尽管住宅本身的使用价值未因此受到影响，但人们普遍对于该等非正常死亡事件存在恐惧及或忌讳的心理，因此房屋价值必定会贬损且购房者的生活质量也会受到影响。上述新闻报道中的房屋因发生过“哥哥残忍杀害母亲及弟弟”的恶性凶杀事件，因此当然属于凶宅的范畴。
反而言之，如果住宅发生的死亡事件系自然死亡的，通常该住宅不被定义为“凶宅”。笔者曾处理过一起因“卖家在已售房屋中设置灵堂，买家要求索赔”的案例，被告卖家在房屋出售尚未交付之前，因家中老人病逝，故在已售房屋中设灵堂祭奠亡人，原告买家认为，在已出售的房屋中设置灵堂，有违社会的公序良俗，造成涉案房屋贬值，直接损害了其的财产权利，要求原告赔偿。最终法院判决认为，在房屋交付之前，卖家亲人故世。按照合同约定，卖家在该房的实际交付前仍有权使用。在卖家出售该房屋的合法使用期间，适逢亲人去世而在居所内为亡人设案祭奠，这是社会中普遍存在的追忆已故亲人的方式，该行为本身并无奇异之处，买家也无证据证明该行为损害了二手房的实际使用，以此要求赔偿的理由不成立。
二、购买“凶宅”后可以退房吗
近年来，关于“凶宅”的纠纷在全国各地均有发生。例如2009年成都市金牛区人民法院判决认为，“房屋内发生的凶杀碎尸的事件构成合同标的物的重大瑕疵，根据《合同法》的诚实信用原则，卖家未提前告知买家该情形有违诚实信用原则，故买卖合同可予以撤销。”
2010年河南省郑州市中级人民法院的判决认为，“既然知晓系争房屋为‘凶宅’即应当在出卖前告知买家，卖家故意隐瞒明显违反《民法通则》中‘民事活动应当遵守社会公德，不得损害社会公共利益’的规定。故判决合同无效。”
2011年浙江省杭州市滨江区人民法院的判决认为，“房屋买卖属于生活中重大事项的交易，与房屋有关的相关信息应当予以披露。本案中，涉案房屋内曾发生过三人被杀的事实，尽管房屋本身的使用价值未因此受到影响，但按照一般的民间习俗，发生过凶杀案的房屋会被认为存在不吉利的因素，且房屋往往会因此贬值。在房屋交易前卖家未向买家告知发生过凶杀案，对是否告知中介公司也未置可否，且未提供相关证据证明卖家向中介公司披露过该信息，表明卖家确实隐瞒了这一重要信息，故构成欺诈，买家有权要求撤销房屋买卖合同。”
可见，对于卖家故意隐瞒凶宅信息（或不披露凶宅信息），将房屋出售给买家的，法院通常会判决准予退房，只是理由不尽相同：1. 判定卖家有违诚实信用原则，合同可撤销；2. 判定卖家有违公序良俗原则，合同无效；3. 判定卖家构成欺诈，合同可撤销。
三、小编提示
就凶宅买卖事宜，小编提示如下：
（一）法院以“欺诈、违反公序良俗、诚实信用”等原则判定合同无效或是可撤销的，通常买家可以要求退房，但获得的赔偿很少。因此，为了更好保障买家的利益，建议买家在与卖家签署买卖合同时明确约定，若卖家隐瞒影响到房屋居住、交易价值等重大事项的，如系争房屋内或是隔壁房屋发生凶杀案件、居住环境存在不利因素等，买家可以解除合同并要求卖家承担违约金。该种约定不但确保买家可以顺利退房，并且可以获得相应赔偿。
（二）若买家明知或有理由相信买家知晓“凶宅”情况的，特别是如果“凶宅”的价格明显低于市场价的，法院通常不会判定予以退房。因此，买家在购房时如遇到价格明显低于市场价的，应当问清楚情况并在合同中做相关约定。
（三）若通过中介购买房屋，中介明知房屋为凶宅，故意与卖家共同隐瞒买家的，那么买家可以不予支付中介费，并要求中介赔偿损失。
